Simulação de cenários físico-financeiros: análises do fluxo financeiro

4 passos práticos para ter o controle físico-financeiro de sua obra?

O primeiro passo é fazer um planejamento macro, contendo todas as principais entregas e datas importantes de sua obra. Existem diversas maneiras para se chegar a esse cronograma, porém a maneira mais simples e visual é com a utilização da linha de balanço.

Com o planejamento de marcos feito, é preciso dar peso financeiro para cada uma das atividades do cronograma macro. Esse peso financeiro irá nos fornecer um primeiro rascunho do cronograma de desembolso. 

Uma vez na posse de um planejamento inicial e de um cronograma de custos prévio, é essencial ter ideia das receitas. Para isso, é importante conversar com o comercial da empresa, imobiliárias parceiras e benchmarkings com outras empresas do setor e consultorias. Aqui, além de determinar uma possível curva de receitas, começa-se também a bolar a estratégia de vendas do empreendimento.

Agora, temos nosso planejamento, cronograma de desembolso e cronograma de receitas. Com tudo isso em mãos, se faz uma comparação mês a mês do saldo e identifica-se estes pontos:

1. Haverá meses negativos (maior custo do que receita)?
2. No saldo acumulado, haverá exposição de caixa (a obra ficará no negativo)?
3. Quais os meses que terão picos de gasto?
4. Quais os meses que terão picos de receitas?

Simulações: brincando com o seu planejamento

Ao responder as 4 perguntas acima, ficará claro quais são os pontos de atenção da sua obra. Com isso em mente, chegou a hora de simular “n” cenários do seu planejamento, buscando otimizar seu fluxo de caixa.

As simulações podem ocorrer de 4 formas:

1. Mudanças no planejamento físico
2. Mudanças no planejamento de desembolso (sem mexer no cenário físico)
3. Mudanças no planejamento de receitas
4. Uma mistura de todas as alternativas anteriores

Cada caso é um caso e, nas simulações, não há resposta correta. Porém, acreditamos muito nas seguintes dicas para facilitar o processo de simular uma obra:

1. Faça simulações considerando o princípio de MVP, do inglês, mínimo produto viável. Ou seja, simulações simples e testando poucas variáveis por vez;
2. Utilização de ferramentas que permitam agilidade no replanejar e analisar o fluxo de caixa;
3. Equipes multidisciplinares fazendo as simulações: envolva a obra, o comercial, busque ajuda externa com consultorias e benchmarking com outras construtoras, projetistas e parceiros;
4. À medida que as simulações comecem a convergir para um cenário, gaste mais energia detalhando melhor o seu planejamento e as suas curvas de desembolso e receita.

Seguindo esses simples passos, temos a certeza de que a obra se tornará mais dominada e previsível. Aliás, um dos grandes benefícios de elaborar várias simulações é que, além de termos um caminho validado, caso ocorra um desvio não previsto, provavelmente esse desvio já está simulado e um plano de ação discutido ainda em fase de planejamento.