Estudo de viabilidade: por que é essencial para o sucesso do projeto?

O estudo de viabilidade é uma análise técnica desenvolvida na fase inicial do planejamento de um empreendimento e envolve a avaliação de 4 aspectos principais: terreno, público-alvo, potencial construtivo e custos operacionais

Com certeza, você já deve ter se perguntado várias vezes sobre como uma incorporadora ou construtora chega à conclusão de que é viável construir um empreendimento em determinada região. Provavelmente já passou pela sua cabeça dúvidas como:

• Quais dados as incorporadoras analisam?
• Como elas analisam?
• Quando que um empreendimento é considerado viável?
• Qual a importância do terreno para viabilizar um empreendimento?
• O produto é definido antes ou depois da escolha do terreno?

Mais perguntas surgiram, não é? Por isso, para dar início ao projeto de um empreendimento, um dos primeiros passos é a contratação de um estudo de viabilidade.

Continue com a leitura para descobrir o que é um estudo de viabilidade e quais são as suas principais bases. Assim, você vai entender melhor como ele é extremamente importante para o processo de tomada de decisão de uma construtora ou incorporadora.

Primeiramente: o que é um estudo de viabilidade?

O estudo de viabilidade é uma análise técnica desenvolvida na fase inicial do planejamento de um empreendimento. Como o próprio nome diz, é por meio dele que a incorporadora ou construtora poderá definir se o empreendimento é viável ou não.

Para que seja desenvolvido, esse estudo considera principalmente as seguintes informações:

• Terreno;
• Público-alvo;
• Potencial construtivo;
• Custo operacional.

Com base nesses dados iniciais, serão levantadas diversas informações para complementar o estudo e, assim, a incorporadora ou construtora terá insumos suficientes para entender se deve seguir, ou não, com a evolução do empreendimento.

Por que é importante desenvolver um estudo de viabilidade?

A cada dia que passa, cresce o número de estudos de viabilidade que são contratados devido a importância que eles têm para o sucesso de um empreendimento. Um dos motivos é o aumento da maturidade das construtoras e incorporadoras. Está claro para elas que não há espaço para erro no setor imobiliário, pois isso significaria aceitar a perda de lucratividade e arriscar a saúde financeira da empresa.

Também é preciso destacar o papel do empreendedor, que é importantíssimo durante a etapa inicial do desenvolvimento imobiliário, pois a sua visão é o que direciona o estudo. É por meio dessa visão que, inicialmente, são escolhidos os terrenos alvos dos estudos, o tipo de público que deseja ser atingido, o produto imobiliário (se residencial, comercial, hospitalar) e o padrão construtivo (se alto, médio ou baixo).

O estudo de viabilidade serve para validar a visão do empreendedor e da equipe comercial e também para apresentar dados que podem ser considerados no desenvolvimento do produto para gerar novos insights. Por exemplo:

• Em uma região residencial com um alto número de estabelecimentos comerciais de pequeno porte, como padaria, cafés e restaurantes, prever uma área dentro do edifício para esses tipos de estabelecimentos pode ser algo que agrega valor ao empreendimento;
• Terrenos em zoneamentos cujo coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação são altos ampliam ainda mais o potencial construtivo do empreendimento. Ou seja, é maior a chance de atingir a margem de lucro mínima satisfatória.

Insights como esses são muito relevantes e podem gerar diferenciais competitivos importantes para o empreendimento.

Principais informações para o desenvolvimento de um estudo de viabilidade

Dentre as informações mais relevantes para composição de um estudo de viabilidade, estão dados sobre terreno, público-alvo, potencial construtivo e custos operacionais. Detalhamos cada uma delas a seguir.

1. Terreno

Nos diálogos sobre desenvolvimento imobiliário, as palavras mais repetidas são: “localização, localização e localização”. Isso porque uma boa localização é crucial para o sucesso do empreendimento.

Com base na localização, será calculado o máximo de potencial construtivo que o terreno pode ter. Além disso, a localização é utilizada como filtro para definir qual o melhor tipo de público-alvo para o empreendimento.

A definição de um bom terreno dependerá de fatores como:

• Região em que está inserido: interior, metropolitana, comercial, industrial, residencial, centros universitários etc;
• Área total do terreno (m²);
• Cidades com parâmetros construtivos favoráveis: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, altura máxima, etc;
• Topografia: plano, aclive, declive etc;
• Histórico: terrenos que já abrigaram um lixão ou posto de combustível, por exemplo, são descartados devido ao risco de contaminação do solo, o que pode prejudicar as fundações;
• Resistência do solo: argiloso, rochoso etc.;
• Custo e forma de aquisição do terreno.

Todos esses fatores podem impactar positivamente ou negativamente no lançamento de um empreendimento. Nessa etapa inicial, uma enorme quantidade de terrenos são analisados e boa parte é descartada por não apresentar uma boa qualidade dos fatores mencionados.

Sabendo da dificuldade de encontrar bons terrenos, incorporadoras e construtoras buscam manter contato permanente com proprietários para facilitar a sua prospecção. Além disso, os land banking’s (bancos de terrenos) são consultados. Outro banco de dados importante é o de estudos de status imobiliários, desenvolvidos por conselhos imobiliários. Neles são destacadas as melhores regiões para se lançar determinado tipo de produto imobiliário.

Com essa gama de informações em mãos, é possível entender de forma mais assertiva onde estão os melhores terrenos antes mesmo de contratar um estudo de viabilidade técnica.

2. Público-alvo

A definição do público-alvo envolve a necessidade de elaborar uma pesquisa de mercado na região escolhida para o empreendimento.

Nesse levantamento, informações como idade, profissão, hobbies, número de filhos e pets são muito importantes para definição do padrão construtivo do empreendimento. Ou seja, para definir o que o empreendimento precisa ter para atender às demandas e necessidades do público que vai adquirir os imóveis, como playground, pet place, sauna, sala de jogos, piscina e o número de vagas para estacionamento.

O padrão construtivo define também qual será o tipo de material de acabamento, como revestimento, pintura, pele de vidro, mármore, granito, dentre outros aspectos.

Definir o público-alvo também é extremamente importante para entender o ticket médio que o comprador está disposto a pagar. Além disso, o tipo de público impacta nos custos operacionais do empreendimento, conforme você verá ao longo do artigo.

3. Potencial construtivo

O potencial construtivo é a área total edificável que a legislação de uma cidade permite em um terreno.

Definidos os terrenos e o público-alvo para o empreendimento, é hora de validar se, na localização escolhida, é possível construir uma quantidade de área suficiente para atingir a lucratividade desejada. Para isso, é feita uma análise do potencial construtivo com base nos seguintes dados:

• Taxa de ocupação: percentual do terreno que pode ser ocupado;
• Coeficiente de aproveitamento: número que, multiplicado pela área total do terreno, resulta na área total construída permitida;
• Gabaritos de altura: altura máxima permitida;
• Recuos: afastamentos frontais, laterais e de fundo que a edificação precisa atender.

Durante essa etapa, estudos de massas são realizados em softwares específicos. Com a disseminação da Metodologia BIM, softwares como ArchiCAD e Revit são utilizados para desenvolvimento desses estudos. Além de permitir representações tridimensionais, os softwares permitem automações que agilizam e garantem maior precisão nos cálculos do valor total de área edificável.

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Cada cidade e cada estado possuem sua própria legislação, com peculiaridades que podem causar grande impacto no cálculo da área total edificável. Estar atento a isso é fator determinante no desenvolvimento de um estudo de viabilidade preciso.

Errar nesse momento tão importante pode custar caro para o empreendedor. Por isso, é imprescindível garantir que todos os dados estejam corretos. Existem, também, softwares como Place e Viabil que desenvolvem estudos de viabilidade de forma ágil e tão precisa como outros softwares.

4. Custo Operacional

Custos operacionais são o “calcanhar de Aquiles” de toda construtora. Saber quanto será gasto do momento em que o empreendimento é considerado viável até a entrega do imóvel aos compradores é extremamente importante para o sucesso. Isso inclui custos com projetos, equipamentos, materiais, mão de obra, comissões, valor do terreno, taxas, impostos, dentre muitos outros itens.

Empresas que têm um bom controle de orçamento e conhecem os custos operacionais por metro quadrado para o padrão construtivo do empreendimento que pretendem construir, têm maiores chances de garantir um bom resultado financeiro.

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Conclusão: como saber se o empreendimento é viável?

Após reunir todas as informações sobre terreno, público-alvo, potencial construtivo e custos operacionais, chega o momento de avaliar se o Valor Geral de Venda (VGV) do empreendimento, quando comparado a todos os custos já mencionados, garante a margem de lucro que a construtora ou incorporadora pretende alcançar.

Caso o índice não alcance o valor mínimo estabelecido, é grande a chance de insucesso do empreendimento, o que vai prejudicar toda a saúde financeira da empresa. Por isso, em empreendimentos residenciais multifamiliares, por exemplo, é pouco comum que projetos saiam do papel quando a margem de lucro prevista é inferior a 15% do VGV. Para empreendimentos industriais ou corporativos, esse percentual pode variar para mais ou para menos.

Entender a fundo todo o fluxo de desenvolvimento de um estudo de viabilidade e saber como ele é fator crucial para o sucesso do empreendimento é imprescindível para profissionais que atuam na área, especialmente arquitetos e engenheiros projetistas.